Manual de Utilizare si Mentenanta — Apartament

Quartier Azuga

Document pentru proprietari

Versiune: 1.0 | Data: Martie 2026

Dezvoltator: ADMAR CAPITAL GROUP SRL

Cuprins

1. Bine ati venit in Quartier Azuga
2. Instalatii electrice
3. Alimentarea cu apa
4. Canalizare
5. Obiecte sanitare
6. Incalzire prin pardoseala
7. Aerisirea corecta a locuintei
8. Aparatul de aer conditionat
9. Balcoane si terase
10. Interfon
11. Parcare
12. Ce NU aveti voie sa faceti
13. Garantie
14. Contacte urgenta
15. Proces-verbal de predare apartament

1. Bine ati venit in Quartier Azuga

Felicitari pentru achizitionarea apartamentului in complexul rezidential Quartier Azuga! Ansamblul este format din 5 blocuri (A, B, C, T1, T2), cu parcaj subteran, spatii verzi, loc de joaca si toate utilitatile necesare.

Acest manual va va ajuta sa intelegeti cum functioneaza apartamentul dumneavoastra si cum sa aveti grija de el. Cititi-l cu atentie si pastrati-l la indemana.

Ce primiti la predare:

• Cheile apartamentului
• Carduri RFID pentru interfon (acces in bloc)
• Telecomanda bariera + usa sectionala parcaj
• Acest manual de utilizare
• Procesul-verbal de predare (semnat de ambele parti)

Pe cine sunati:

In cazul in care aveti o problema in apartament, contactati in primul rand administratorul complexului. Pentru urgente (scurgeri de apa, miros de gaz, lipsa curent), consultati capitolul Contacte urgenta de la sfarsitul acestui manual.

Regula de aur: Orice lucrare la instalatii (electrice, sanitare, termice) trebuie efectuata DOAR de persoane autorizate. Nu incercati sa reparati singuri — riscati sa va puneti in pericol si sa pierdeti garantia.

2. Instalatii electrice

2.1 Tabloul electric din apartament

Unde este: In holul de intrare al apartamentului (de obicei langa usa).

Ce face: Tabloul electric este „creierul" instalatiei electrice din apartament. Contine sigurante automate (disjunctoare) care protejeaza fiecare circuit electric. Fiecare siguranta corespunde unei zone sau unui tip de consumator.

Cum cititi tabloul:

Fiecare siguranta are o eticheta care indica ce protejeaza (ex: „Prize dormitor", „Iluminat baie", „Masina de spalat"). In pozitia normala, toate sigurantele trebuie sa fie pe ON (sus).

Cand sare o siguranta (se declanseaza):

1. Nu intrati in panica. Este un mecanism de protectie — inseamna ca s-a detectat o suprasarcina sau un scurtcircuit.
2. Deconectati ultimul aparat electric pe care l-ati pornit inainte de declansare.
3. Ridicati siguranta inapoi in pozitia ON (sus).
4. Daca siguranta sare din nou imediat — nu fortati. Problema este in instalatie sau la un aparat defect. Chemati un electrician autorizat.

IMPORTANT: Daca siguranta principala (generala) sare in mod repetat, nu incercati sa o resetati de mai mult de 2 ori. Sunati administratorul sau un electrician autorizat ANRE.

2.2 Prize si intrerupatoare

Putere maxima per circuit: Nu supraincarcati un circuit conectand prea multe aparate electrocasnice pe aceeasi priza (prelungitor). Evitati sa folositi prelungitoare in cascada (un prelungitor conectat in alt prelungitor).

Curatare: Prizele si intrerupatoarele nu necesita intretinere speciala. Stergeti praful cu o carpa uscata, moale. Nu folositi apa, solutii de curatare sau chimicale — pot cauza scurtcircuit sau coroziune.

Ce NU faceti:

• Nu deschideti si nu dezasamblati prizele sau intrerupatoarele
• Nu orientati un jet de apa spre ele
• Nu folositi unelte cu muchii ascutite sau bureti abrazivi pentru curatare
• Nu folositi acetona, diluant sau solventi

Daca o priza sau un intrerupator nu functioneaza:

Nu incercati sa o reparati singuri. Apelati la un electrician autorizat ANRE.

3. Alimentarea cu apa

3.1 Robinetii de oprire din apartament

Unde sunt: Apartamentul dumneavoastra are robineti de oprire in doua locuri:

1. Pe holul comun (langa usa apartamentului) — impreuna cu apometrul (contorul de apa). Aici este sectorizarea per apartament.
2. In interiorul apartamentului — la distribuitorul de apa din nisa tehnica.

Cum opriti apa in caz de urgenta:

Daca aveti o scurgere de apa in apartament, rotiti robinetul de oprire de pe distribuitorul din apartament in pozitia inchis (perpendicular pe teava). Apa se va opri in tot apartamentul.

Daca nu reusiti sa opriti apa din apartament, mergeti la robinetul de pe holul comun si inchideti-l.

Reguli importante:

• Deschideti robinetii incet, nu brusc — pentru a nu crea dezechilibru in instalatie
• Asigurati-va ca robinetul de la masina de spalat este inchis cand nu o folositi
• Apartamentul este prevazut cu scurgere pentru condensul de la aparatul de aer conditionat

Distribuitorul de apa din apartament se gaseste in nisa tehnica — de aici se alimenteaza baia, bucataria si toate punctele de consum.

3.2 Tevi si fitinguri

Alimentarea apartamentului se face pe sub pardoseala cu teava PE-XA (polietilena reticulata). Aceasta teava este flexibila, rezistenta la coroziune si are durata de viata de peste 50 de ani.

Ce NU faceti:

• Nu perforati peretii si pardoseala fara verificare — sub pardoseala si in pereti se afla trasee de apa si cabluri electrice. Inainte de a guri un perete, solicitati planul instalatiilor de la administrator.
• Nu modificati traseele de apa fara aprobarea administratorului si fara un instalator autorizat
• Nu actionati mecanic asupra tevilor si fitingurilor (lovituri, indoiri)
• Nu agasati obiecte grele direct pe tevi vizibile

ATENTIE: Legarea obiectelor sanitare si a electrocasnicelor (masina de spalat, masina de spalat vase) trebuie facuta de persoane calificate, deoarece peretii si pardoseala contin trasee de alimentare cu apa.

4. Canalizare

Canalizarea din apartament este realizata din tevi de polipropilena (PP), iar coloanele de evacuare sunt din PVC. Sistemul functioneaza gravitational — apa murdara curge in mod natural prin panta tevilor.

4.1 Sifoanele

Sifoanele (la chiuveta, lavoar, cada, dus) trebuie sa aiba apa in permanenta in interior. Apa din sifon formeaza un dop care impiedica mirosurile neplacute din canalizare sa ajunga in apartament.

Ce faceti:

• Daca nu folositi o baie sau o chiuveta o perioada mai lunga, deschideti apa din cand in cand pentru a umple sifonul
• Curatati periodic sifoanele de resturi (par, sapun) — majoritatea sifoanelor se pot desuruba usor

4.2 Ce NU aruncati pe canalizare

Canalizarea este proiectata doar pentru apa si deseuri organice. Aruncarea altor materiale poate infunda sistemul si cauza probleme pentru dumneavoastra si vecinii de sub.

INTERZIS de aruncat in chiuveta, cada, WC sau orice scurgere:

• Servetele umede, scutece, absorbante
• Ulei de gatit (se solidifica in tevi si le infunda)
• Resturi alimentare solide
• Materiale de constructie (ciment, ipsos, vopsea)
• Bete pentru urechi, ata dentara
• Substante chimice concentrate (acid, baza)
• Ambalaje de orice fel

Sfat: Uleiul de gatit folosit se pune intr-o sticla de plastic si se arunca la gunoi, nu pe chiuveta.

5. Obiecte sanitare

Obiectele sanitare din apartament (lavoar, vas WC, cada/cabina de dus) sunt de la Romstal. Vasul WC are rezervorul ingropat in perete (nu este vizibil).

5.1 Vasul WC

• Accesul la rezervorul ingropat se face prin butonul de actionare (placa dubla de pe perete). In caz de defectiune, un instalator calificat poate accesa mecanismul prin aceasta placa.
• Nu loviti si nu agasati obiecte pe vasul WC
• Nu aruncati in WC altceva decat hartie igienica (vezi sectiunea Canalizare)

5.2 Cada si cabina de dus

• Panourile de la cada sunt prevazute cu usa de vizitare de tip ceramic — utila pentru verificari si interventii la instalatie
• Curatati periodic grila de scurgere a dusului de par si resturi de sapun
• Nu folositi substante abrazive pe suprafata cazii sau a cabinei

5.3 Bateriile (robinetele)

Bateriile sanitare (de la lavoar, cada, dus, bucatarie) necesita ingrijire regulata:

Curatare:

• Folositi un agent de curatare neutru (fara clor, fara acid puternic) — il aplicati pe o carpa moale, nu direct pe baterie
• Dupa curatare, clatiti cu apa din abundenta
• Stergeti cu o solutie anticalcar (pe carpa moale) pentru a preveni depunerile de calcar
• Nu folositi bureti abrazivi, raclete metalice, acetona, diluant

Intretinere:

• Perlatorul (piesa de la capatul robinetului care amesteca apa cu aer) se poate demonta cu o cheie franceza, pus intr-un prosop (sa nu se zgaraie), si curatat sub jet de apa. Faceti asta o data la 6 luni.
• Filtrele de apa de la bateriile sanitare se pot bloca din cauza impuritatilor — schimbati-le o data pe an si curatati-le la 6 luni.
• Daca jetul de apa devine slab sau neuniform, perlatorul sau filtrul sunt probabil infundate.

6. Incalzire prin pardoseala

Apartamentul dumneavoastra este incalzit printr-un sistem de incalzire prin pardoseala REHAU, format din:

• Conducte RAUTHERM sub pardoseala — transporta apa calda care incalzeste podeaua
• Distribuitorul din nisa tehnica — imparte apa calda pe circuite (zone)
• Termostatul REHAU NEA HT pe perete — de aici controlati temperatura

6.1 Distribuitorul din apartament

Unde este: In nisa tehnica a apartamentului (de obicei in hol sau zona de zi). Este accesat prin usa dulapului de distributie.

Ce face: Distribuitorul imparte apa calda pe mai multe circuite — fiecare circuit incalzeste o camera sau o zona a apartamentului. Pe fiecare circuit exista un debitmetru (fluxmetru) care arata cat de multa apa calda trece.

Ce NU faceti:

• Nu atingeti si nu modificati debitmetrele (cilindrele cu scala gradatara) — sunt reglate de instalator la punerea in functiune. Daca le modificati, camera respectiva se poate supraincalzi sau nu se va mai incalzi deloc.
• Nu inchideti robinetii de pe distribuitor fara motiv — pot cauza probleme in instalatie
• Asigurati accesul la distribuitor in permanenta — nu blocati nisa tehnica cu mobilier
• Nu perforati peretii sau pardoseala in zona distribuitorului

Garanție distribuitor si tevi: REHAU ofera garanție 10 ani pentru tevile si fitingurile RAUTHERM. Conditia: sa nu fi intervenit la instalatie fara aprobare si sa notificati REHAU in maxim 8 zile de la aparitia unei avarii, INAINTE de a repara. Daca reparati fara sa notificati, garantia se pierde.

6.2 Termostatul REHAU NEA HT

Termostatul este interfata prin care controlati temperatura din camera. Este montat pe perete, la aproximativ 130 cm de podea.

Cum setati temperatura:

Termostatul are un display LCD si doua taste principale:

Moduri de functionare:

Cum schimbati temperatura: Apasati (+) sau (-) pentru a ajusta temperatura dorita. Display-ul afiseaza temperatura curenta si temperatura setata.

Mod Petrecere: Daca sunteti seara pe modul Redus (18°C) si aveti musafiri, puteti activa temporar modul Normal (22°C) pentru o durata intre 30 si 300 de minute, fara sa modificati programul.

Mod Vacanta: Daca plecati in vacanta, puteti seta o temperatura mai scazuta (implicit 12°C) cu data de inceput si sfarsit. Termostatul revine automat la programul normal cand va intoarceti.

Ce faceti daca termostatul nu raspunde la apasare:

Tastele pot fi blocate. Apasati simultan cele 3 taste timp de 5 secunde, apoi introduceti codul 410. Tastele se deblocheaza pentru 30 de minute.

Ce NU faceti:

• Nu amplasati mobilier, perdele sau obiecte in fata termostatului — afecteaza masurarea temperaturii
• Nu expuneti termostatul la lumina directa a soarelui, surse de caldura sau curenti de aer
• Nu curatati cu solventi sau substante lichide — folositi doar o carpa moale, uscata

6.3 Temperaturi recomandate

Pentru un confort optim si pentru a proteja parchetul:

Reguli importante:

• Nu faceti schimbari bruste de temperatura — pot afecta parchetul (lemnul se dilata si se contracta)
• Nu opriti complet incalzirea pe iarna — lasati termostatul pornit cel putin pe modul Redus (18°C). Temperatura minima recomandata in apartament: +5°C - +10°C (previne inghetul tevilor)
• Nu modificati temperatura agentului termic de pe setul de reglare (distribuitorul din nisa tehnica) — aceasta este setata de instalator la maxim 45°C si nu trebuie atinsa
• O umiditate de circa 55% in aer este un criteriu bun de urmat

7. Aerisirea corecta a locuintei

Aerisirea este esentiala pentru sanatatea dumneavoastra si pentru protejarea apartamentului impotriva mucegaiului. Un apartament modern este foarte bine izolat, ceea ce inseamna ca umiditatea produsa (de respiratie, gatit, baie, plante) nu poate iesi singura.

7.1 Cum aerisiti corect

Metoda recomandata — aerisirea intermitenta:

Deschideti fereastra larg (nu rabatata!) timp de 5-10 minute, de cel putin 3 ori pe zi (dimineata, la pranz, seara). In acest timp, schimbul de aer se face rapid, fara sa se raceasca peretii.

Si mai bine — aerisirea transversala:

Deschideti ferestrele din camere opuse (sa se creeze curent). Schimbul de aer se face in 2-4 minute. Aceasta este cea mai eficienta metoda.

Ce NU faceti:

• Nu tineti fereastra rabatata ore in sir iarna — peretii din zona ferestrei se racesc, favorizeaza condensul si mucegaiul, si irositi caldura
• Nu blocati grilele de ventilatie (daca exista) din baie sau bucatarie — sunt esentiale pentru circulatia aerului

7.2 De ce apare mucegaiul

Mucegaiul apare cand umiditatea din aer se depune pe suprafete reci (pereti exteriori, colturi, spatele mobilei lipite de perete). Cauze frecvente:

• Aerisire insuficienta
• Mobilier lipit de peretii exteriori (fara spatiu de ventilatie)
• Uscarea rufelor in interior fara aerisire
• Baie neventilata dupa dus/baie

Prevenire:

• Aerisiti conform recomandarilor de mai sus
• Lasati un spatiu de minimum 5-10 cm intre mobilier si peretii exteriori
• Dupa dus sau baie, aerisiti baia (deschideti fereastra sau porniti ventilatia)
• Nu uscati rufele in interior fara aerisire adecvata
• Mentineti o temperatura relativ constanta in toate camerele — inclusiv in cele nelocuite

Important: Mucegaiul cauzat de aerisire insuficienta sau utilizare necorespunzatoare nu este acoperit de garantie. Acesta este responsabilitatea proprietarului.

8. Aparatul de aer conditionat

Apartamentul dumneavoastra poate fi echipat cu aer conditionat (in functie de configuratia aleasa). Daca aveti aer conditionat:

8.1 Utilizare

• Aparatul de aer conditionat se opereaza din telecomanda
• Apartamentul este prevazut cu scurgere condens dedicata — condensul care rezulta din functionarea AC-ului este evacuat prin aceasta conducta

8.2 Intretinere

Daca nu folositi AC-ul o perioada lunga (iarna):

1. Uscati-l complet: porniti modul Ventilator timp de 3-4 ore
2. Deconectati cablul de alimentare

Inainte de a reporni in sezon:

1. Porniti modul Ventilator 3-4 ore pentru a usca componentele si a elimina mirosurile

IMPORTANT: Toate operatiunile de intretinere complexe (curatare schimbator, verificare agent frigorific) trebuie efectuate de personal calificat. Nu deschideti unitatea interioara sau exterioara singuri.

8.3 Ce NU faceti

• Nu montati si nu demontati unitatea exterioara — este fixata conform proiectului
• Nu prindeti mecanic nimic pe fatada blocului in zona unitatii exterioare
• Nu blocati circulatia aerului in jurul unitatii exterioare (nu puneti plante, cutii, huse)
• Nu folositi AC-ul cu ferestrele deschise — consuma inutil energie si se uzeaza mai repede

9. Balcoane si terase

Balcoanele si terasele sunt placate cu ceramica pe o sapa impermeabila, cu scurgeri (guri de evacuare) aferente.

Ce faceti:

• Verificati periodic ca scurgerile nu sunt blocate — curatati-le de frunze, praf, pungi de plastic, resturi aduse de vant
• Stergeti apa stagnanta dupa ploi puternice daca scurgerea este lenta

Ce NU faceti:

• Nu acoperiti si nu blocati scurgerile cu ghivece, mobilier sau covoare
• Nu turnati substante chimice pe balcon/terasa
• Nu depozitati obiecte grele sau materiale de constructie

Atentie: Este responsabilitatea dumneavoastra sa mentineti functionarea eficienta a sistemului de evacuare apa de pe balcon. Scurgerile blocate pot cauza infiltratii la apartamentul de dedesubt.

10. Interfon

Complexul Quartier Azuga este echipat cu sistem de videointerfon Electra.

10.1 Cum functioneaza

La intrarea in bloc: Panoul de la intrare are camera video, tastatura cu cifre si cititor de carduri RFID.

In apartament: Aveti un monitor interior (ecran color) care va arata cine suna la usa blocului.

Cum deschideti cuiva:

1. Cand suna cineva, monitorul din apartament porneste automat si arata imaginea de la camera
2. Ridicati (apasati tasta de raspuns) pentru a vorbi
3. Apasati tasta de deschidere usa (simbolul cheie/lacat) pentru a debloca yala electrica

Acces cu card RFID:

Ati primit carduri RFID la predarea apartamentului. Le apropiati de cititorul de pe panoul de la intrare si usa se deschide fara sa formati cod.

10.2 Reglaje monitor interior

• Volum: se regleaza din taste (consultati manualul Electra livrat separat)
• Melodie: selectabila din setari
• Monitorul functoneaza automat — nu are buton de pornire/oprire

10.3 Ce NU faceti

• Nu deschideti sau modificati panoul central al interfonului
• Nu expuneti monitorul interior la apa sau umezeala excesiva
• Cardurile RFID sunt consumabile — daca le pierdeti, solicitati altele noi de la administrator

11. Parcare

11.1 Bariera de acces

Intrarea in complexul Quartier Azuga este prevazuta cu bariera de acces automata. Accesul se face cu:

• Telecomanda (primita la predare)
• Sistem automat pe baza de cartela SIM

11.2 Usa sectionala a parcajului subteran

Parcarea subterana este prevazuta cu o usa sectionala, accesata cu:

• Telecomanda (aceeasi cu cea de la bariera)
• Sistem automat pe baza de cartela SIM

Sistemul este echipat cu bucla inductiva — detecteaza automat prezenta vehiculului la iesire si deschide usa/bariera fara sa mai apasati telecomanda.

11.3 Reguli de parcare

• Folositi doar locul de parcare alocat dumneavoastra (conform contractului)
• Nu blocati caile de acces, rampele sau locurile altor proprietari
• Nu depozitati obiecte pe locul de parcare (materiale de constructie, mobilier, anvelope etc.)
• Nu spalati masina in parcaj
• Nu faceti reparatii auto in parcaj (pericol de incendiu si poluare)
• Respectati viteza maxima de circulatie in parcaj (5 km/h)

11.4 Sistem de degivrare

Rampa auto de acces la parcajul subteran este echipata cu sistem de degivrare care porneste automat iarna. Nu necesita interventie din partea dumneavoastra.

12. Ce NU aveti voie sa faceti

Aceasta lista este importanta pentru siguranta dumneavoastra, a vecinilor si pentru mentinerea garantiei.

Interdict generale

In parcaj

• Nu fumati
• Nu depozitati materiale inflamabile
• Nu blocati echipamentele de stingere incendiu (hidranti, stingatoare)
• Nu deconectati sistemul de detectie monoxid de carbon

13. Garantie

13.1 Ce acoperita garantia

Dezvoltatorul ADMAR CAPITAL GROUP SRL garanteaza buna functionare a componentelor apartamentului, cu conditia respectarii instructiunilor din acest manual si din Cartea constructiei.

13.2 Conditii speciale garantie REHAU (tevi si pardoseala)

Garantia de 10 ani pentru tevile si fitingurile REHAU este conditionata de:

• Certificatul de garantie completat si semnat, inregistrat de REHAU in 3 luni de la punerea in functiune
• Instalarea de catre firma specializata inregistrata
• Utilizarea exclusiva de produse REHAU (tevi, fitinguri, truse de montaj)
• Notificarea REHAU in maximum 8 zile calendaristice de la aparitia avariei, INAINTE de a repara
• Nerespectarea termenului de 8 zile = pierderea dreptului la garantie

Ce acoperita garantia REHAU:

• Inlocuire gratuita tevi si fitinguri defecte
• Piese afectate la demontare
• Lucrari de punere in functiune
• Maximum 500.000 EUR per caz de avarie, maximum 1.000.000 EUR per an per instalatie

13.3 Ce INVALIDEAZA garantia

Lista clara — orice element de mai jos anuleaza garantia pentru componenta respectiva:

Nota importanta: Dupa expirarea perioadei de garantie, se recomanda contractarea unei persoane abilitate/specializate pentru asigurarea mentenantei periodice.

14. Contacte urgenta

14.1 Cine sun in functie de problema

14.2 Ce faceti in caz de urgenta

Miros de gaz:

1. Nu aprindeti nimic (nici bricheta, nici lumina, nici telefonul in zona)
2. Deschideti ferestrele
3. Inchideti robinetul de gaz (daca aveti si stiti unde este)
4. Iesiti din apartament
5. Sunati la 112 din afara cladirii

Inundatie (spargere teava, scurgere majora):

1. Inchideti robinetul de apa din apartament (distribuitorul din nisa tehnica) sau de pe hol
2. Opriti curentul in zona afectata (de la tabloul electric — coborati siguranta circuitului respectiv)
3. Sunati administratorul si instalatorul
4. Adunati apa cu carpele/mopul pentru a limita pagubele

Pana de curent:

1. Verificati daca vecinii au curent — daca nu, este o pana generala, asteptati
2. Daca doar la dumneavoastra: verificati tabloul electric (poate a sarit o siguranta)
3. Daca nu reusiti sa rezolvati: sunati administratorul

15. Proces-verbal de predare apartament

PROCES-VERBAL DE PREDARE-PRIMIRE APARTAMENT

Complex: Quartier Azuga

Bloc: _ Scara: Etaj: __ Apartament nr.: _____

Data predarii: ___ / ___ / 20___

PREDATOR (Dezvoltator):

Firma: ADMAR CAPITAL GROUP SRL

CUI: 26929436 | J40/3228/2013

Sediul: Municipiul Bucuresti, str. Elena Vacarescu nr. 23, bl. XX/3, sc. B, et. 4, ap. 34, sector 1

Reprezentant: _________ (nume, prenume)

Functia: _________

PRIMITOR (Proprietar):

Nume si prenume: _________

CNP: _________

Adresa de corespondenta: _________

Telefon: _________

Email: _________

Elemente predate:

Starea apartamentului la predare:

Verificari efectuate la predare:

Index contoare la predare:

Declaratii:

Proprietarul declara ca:

• A primit apartamentul in starea descrisa mai sus
• A primit si a citit Manualul de Utilizare si Mentenanta
• A fost instruit verbal cu privire la utilizarea instalatiilor
• Intelege ca garantia este conditionata de respectarea instructiunilor din manual

Dezvoltatorul declara ca:

• Apartamentul a fost predat in starea descrisa mai sus
• Toate instalatiile sunt functionale la momentul predarii
• S-au predat toate elementele mentionate in tabelul de mai sus

PREDATOR (Dezvoltator)

Semnatura: _________

Data: ___ / ___ / 20___

Stampila:

PRIMITOR (Proprietar)

Semnatura: _________

Data: ___ / ___ / 20___

Prezentul proces-verbal a fost intocmit in 2 (doua) exemplare originale, cate unul pentru fiecare parte.

Quartier Azuga | ADMAR CAPITAL GROUP SRL | www.quartierazuga.ro