Capitolul 1 — Date Generale

Cadru legislativ: Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (actualizată 2025), HG nr. 766/1997 privind aprobarea unor regulamente referitoare la Cartea Tehnică a Construcției (cu Normele din 2008), HG nr. 273/1994 privind recepția lucrărilor de construcții (modificat prin HG nr. 343/2017), Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari.

Domeniu de aplicare: Ansamblul rezidențial Quartier Azuga, str. Azuga nr. 32, sector 2, București — blocuri A, B (Faza 1) și C, T1, T2 (Faza 2), inclusiv subsoluri, parcaje subterane, spații tehnice și amenajări exterioare.

1.1 Prezentarea ansamblului

1.1.1 Identificare

Quartier Azuga este un ansamblu rezidențial situat în Str. Azuga nr. 32, Sector 2, București, dezvoltat în două faze de construcție, cuprinzând 5 blocuri de apartamente cu un total de 236 unități locative (Faza 1: 100 apartamente în blocurile A+B; Faza 2: 136 apartamente în blocurile C, T1, T2).

1.1.2 Structura ansamblului

1.1.3 Descriere generală

Ansamblul este compus din:

• Blocurile A și B (Faza 1) — două corpuri de clădire legate printr-un subsol comun la nivelul S-1, cu regimul de înălțime S-1+P+4+E5,6R (subsol, parter, patru etaje și etaj 5-6 retras). Cuprind 100 de apartamente.

• Blocul C (Faza 2) — corp principal al fazei a doua, cu regimul de înălțime S-2+P+4+E5,6R (două subsoluri, parter, patru etaje și etaj 5-6 retras). Subsolul S-2 adăpostește centrala termică care deservește toate cele 5 blocuri din ansamblu.

• Blocurile T1 și T2 (Faza 2) — două corpuri mai mici (townhouse-uri), cu regimul de înălțime S-1+P+2+E3R (subsol, parter, două etaje și etaj 3 retras). Fiecare are subsol propriu la nivelul S-1.

Centrala termică este echipată cu 2 cazane Riello în cascadă și deservește toate cele 5 blocuri prin rețeaua de distribuție a agentului termic.

Recepțiile la terminarea lucrărilor cu Primăria au fost efectuate atât pentru Faza 1, cât și pentru Faza 2.

1.2 Echipa de proiect

1.2.1 Participanții la proiect

1.2.2 Elaborarea manualului

Prezentul manual a fost elaborat de S.C. ADMAR CAPITAL GROUP S.R.L. în calitate de antreprenor general al instalațiilor, pe baza:

• Proiectelor tehnice de execuție (MAESTRO PROIECT & DDEUROCOM GROUP)
• Documentațiilor tehnice ale echipamentelor instalate
• Proceselor-verbale de recepție și punere în funcțiune
• Certificatelor de garanție ale furnizorilor
• Experienței acumulate în timpul execuției și punerii în funcțiune a instalațiilor

1.3 Date construcție

1.3.1 Autorizație de construire

1.3.2 Fazele de execuție

1.3.3 Configurarea subsolurilor

Subsolurile ansamblului au configurații distincte, relevante pentru accesul la spațiile tehnice și pentru mentenanță:

1.4 Scopul și utilizarea manualului

1.4.1 Ce este acest manual

Prezentul document constituie Manualul Tehnic de Utilizare și Mentenanță al ansamblului rezidențial Quartier Azuga. El face parte integrantă din Capitolul D al Cărții Tehnice a Construcției, conform structurii impuse de HG nr. 766/1997 și Normele din 2008.

Capitolul D al Cărții Tehnice cuprinde, conform HG 766/1997: - Instrucțiunile de exploatare a construcției și instalațiilor aferente - Planul de întreținere și reparații (mentenanță preventivă) - Jurnalul evenimentelor (urmărirea comportării în exploatare)

1.4.2 Pentru cine este destinat

Manualul se adresează următoarelor categorii de utilizatori:

1.4.3 Cum se folosește manualul

Manualul este structurat în 5 părți și 19 capitole, organizate pe principiul „de la general la specific":

• Partea I (Cap. 1-3) — Informații generale, reguli de siguranță, proceduri de urgență. Se citesc integral înainte de orice intervenție.
• Partea II (Cap. 4-10) — Fișe tehnice și proceduri de mentenanță pe tipuri de instalații. Se consultă la nevoie, în funcție de instalația vizată.
• Partea III (Cap. 11-14) — Referință: programul consolidat de mentenanță preventivă, inventarul echipamentelor cu seriale, contacte service, planuri de amplasament.
• Partea IV (Cap. 15-19) — Dosarul de instruire, materialele didactice, procesele-verbale de predare.
• Partea V (Anexe A-E) — Manuale producători, certificate garanție, fișe tehnice, prescripții tehnice, modele registre.

1.4.4 Obligații legale legate de manual

Conform legislației în vigoare, există obligații explicite privind acest manual:

Sancțiuni: Neîntocmirea sau nepredarea Cărții Tehnice se sancționează cu amendă de la 1.000 la 100.000 RON (Legea 10/1995, art. 36).

1.5 Cadru legal și normativ aplicabil

1.5.1 Legislație primară

1.5.2 Normative de instalații

1.5.3 Normative de securitate la incendiu

1.5.4 Prescripții ISCIR

1.5.5 Reglementări ANRE

NOTĂ: Ordinele ANRE 89/2018 (VIU) + 179/2015 (RIU) — gaze naturale — sunt aplicabile instalației de gaze, care NU a fost realizată de Admar Capital Group și este EXCLUSĂ DIN SCOPUL acestui manual. Aceste verificări obligatorii cad în sarcina asociației prin firmă autorizată ANRE contractată direct (vezi cap19 §19.2.1).

1.5.6 Standarde europene

1.6 Distribuția manualului

1.6.1 Forme de livrare

Manualul este livrat în două formate complementare:

Site-ul HTML este găzduit la adresa: quartier-azuga.pages.dev — accesibil fără autentificare, optimizat pentru mobil, tabletă și desktop, cu funcționalitate de căutare offline.

1.6.2 Documente livrate

Se predau două manuale distincte:

1.6.3 Destinatarii manualului

Predarea manualului spațiilor comune se face către:

Predarea se documentează prin procesele-verbale din Capitolul 18 — PV-uri Predare, care includ: lista documentelor predate, confirmarea primirii credențialelor de acces (unde este cazul), confirmarea instruirii și semnăturile părților.

1.7 Actualizarea manualului

1.7.1 Obligația de actualizare

Manualul este un document viu care trebuie actualizat pe toată durata de viață a construcției. Conform Legii 10/1995 și normativului P130-2025, proprietarul (prin administrator) are obligația de a menține la zi documentația privind comportarea construcției în exploatare.

1.7.2 Situații care impun actualizarea

Manualul se actualizează obligatoriu în următoarele situații:

1. Înlocuirea unui echipament — Se actualizează fișa tehnică (capitolul de instalație corespunzător), inventarul (Cap. 12) și, dacă este cazul, programul de mentenanță (Cap. 11).
2. Modificarea unei instalații — Cu aprobarea proiectantului de specialitate; se actualizează schema funcțională, procedurile afectate și planurile de amplasament (Cap. 14).
3. Schimbarea unei firme de service — Se actualizează contactele (Cap. 13) și se reface procesul-verbal de predare.
4. După un eveniment major — Avarie, inundație, incendiu, cutremur — se consemnează în Jurnalul Evenimentelor și se actualizează procedurile afectate.
5. La modificarea legislației — Dacă un normativ sau prescripție tehnică este actualizat (ex: noi cerințe ISCIR, modificare periodicitate verificări), se revizuiesc secțiunile afectate.
6. La expirarea perioadei de garanție — Se actualizează secțiunea de contacte și se includ noile contracte de mentenanță post-garanție.

1.7.3 Jurnalul evenimentelor

Conform HG 766/1997 (Cap. D), manualul include un jurnal al evenimentelor care consemnează cronologic toate intervențiile, modificările și evenimentele relevante din viața construcției. Modelul de jurnal se regăsește în Anexa E — Modele Registre.

1.7.4 Controlul versiunilor

Fiecare actualizare a manualului se documentează astfel:

Capitolul următor: Capitolul 2 — Instrucțiuni de Siguranță**