Capitolul 11 — Program Consolidat de Mentenanță Preventivă
Introducere
Acest capitol centralizează toate acțiunile de mentenanță preventivă pentru ansamblul rezidențial Quartier Azuga (Faza 1: blocuri A, B, C; Faza 2: blocuri T1, T2), grupate pe frecvență de execuție. Matricea de mentenanță acoperă toate categoriile de echipamente: HVAC, sanitare (SAN), electrice (EL), protecție la incendiu (FF), ventilare (VENT), securitate (SEC) și generale (GEN).
Convenții utilizate în tabele:
- Intern = tehnician de mentenanță al asociației de proprietari sau firmă contractată de administrare curentă
- Extern = firmă autorizată/specializată (ISCIR, ANRE, CNSIPC, Polon-Alfa, DAB Pumps etc.)
- Referințele normative sunt indicate prescurtat; detaliile complete se găsesc în Capitolul 2 (Legislație) și în fișele tehnice individuale ale echipamentelor
11.1 Verificări zilnice
Verificările zilnice sunt efectuate de tehnicianul intern (personal de mentenanță al asociației) și constau în inspecții vizuale rapide fără demontare sau oprire a echipamentelor.
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune zilnică | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | HVAC | Centrale termice Riello TAU 350N (2 buc) | Verificare vizuală funcționare, parametri pe display (temperatură, presiune), absența scurgerilor, mirosuri anormale | Intern | I13-2015, Manual OM Riello |
| 2 | HVAC | Punct termic (echipamente — 76 buc total F1+F2) | Verificare vizuală funcționare pompe, temperaturi pe termometre, presiuni pe manometre, absența scurgerilor | Intern | I13-2015 |
| 3 | HVAC | Pompe de căldură Midea Aqua Thermal Super | Verificare display controller pentru alarme sau coduri de eroare | Intern | Manual Midea |
| 4 | EL | Tablouri electrice (TGD, TGS, TE.DESF, TE.PI etc.) | Verificare vizuală indicatoare luminoase (LED-uri verzi alimentare), absența mirosului de ars, absența zgomotelor anormale | Intern | I7-2011 |
| 5 | EL | Iluminat de urgență/siguranță (Arelux/Eaton) | Verificare lămpile de urgență în mod menținut sunt aprinse; înregistrare orice defecțiune | Intern | P118/3-2015 |
| 6 | FF | Centrală detecție incendiu POLON 6000 | Verificare panou — indicator ALIMENTARE luminat constant, ecran afișează „Fără ALARME", contoare pe 0 | Intern | P118/3-2015, EN 54-2 |
| 7 | FF | Pompe incendiu (hidranți + sprinkler/drencere — 8 buc) | Verificare LED-uri pe tablouri electrice pompe, presiune pe manometre rețea (4-16 bar) | Intern | EN 12845, P118/2-2013 |
| 8 | FF | Hidranți interiori | Integritate cutii metalice, geamuri, racorduri, robineți; existență și integritate furtun și ajutaj | Intern | SR EN 671-3 |
| 9 | VENT | Sistem desfumare (8 buc F1+F2) | Verificare vizuală indicatoare pe tablouri TE.DESF — funcționare normală, fără alarme | Intern | P118/1-2025, I5-2022 |
| 10 | SAN | Pompe apă murdară/canalizare/pluviale | Verificare vizuală nivel în bazine/cămine, indicatoare pe tablouri NgPanel, absența alarmelor | Intern | I9-2022 |
| 11 | SAN | Ape contaminate cu hidrocarburi (basa parcaj) | Verificare vizuală sistem — lampă verde (alimentare) și lampă albastră (stare pornit/oprit) pe panoul de comandă | Intern | Manual DAB, Normative mediu |
| 12 | GEN | Bariere auto (2 buc) | Verificare funcționare, răspuns la telecomandă și cartelă SIM | Intern | — |
11.2 Verificări săptămânale
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune săptămânală | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | HVAC | Punct termic — pompe circulație DAB EVOPLUS | Verificare presiune constantă pe rețea; monitorizare zgomote/vibrații anormale | Intern | Manual DAB EVOPLUS |
| 2 | HVAC | Pompe circulație încălzire și ACM | Verificare presiune constantă pe rețea; monitorizare zgomote/vibrații anormale | Intern | Manual DAB |
| 3 | FF | Grup pompare sprinkler/drencere (conform EN 12845) | Verificare presiuni pe manometre; nivel apă în rezervoare; poziție corectă valve interceptare; nivel carburant și ulei diesel; probă pornire automată pompe (funcționare minim 5 min diesel); pornire manuală după oprire diesel | Intern | EN 12845 pct. 20.3.1 |
| 4 | SAN | Grup pompare apă potabilă DAB 3NKVE 15/6 | Verificare presiune constantă pe rețea; zgomote/vibrații anormale | Intern | Manual DAB |
| 5 | SAN | Grup pompare irigații DAB 2NKVE 15/7 | Curățare filtre și verificare colmatare conducte; verificare presiune și debit conform proiect | Intern | Manual DAB |
| 6 | SAN | Separator hidrocarburi Novosell | Verificare vizuală stare generală, dispozitiv închidere automată vizibil | Intern | Manual Novosell |
| 7 | SEC | CCTV Hikvision (NVR + camere) | Verificare vizuală integritate camere, absența obstrucțiilor pe lentile | Intern | — |
| 8 | GEN | Grup electrogen Atlas AJ-ELLA 250 | Verificare nivel ulei, combustibil și apă; verificare stare acumulator; comutare în poziția KAP pe panoul DKG 307; testare 15 minute în poziția TEST, apoi apăsare AUTO | Intern | Manual Atlas |
| 9 | SAN | Pompe irigații — nivel apă bazin retenție | Verificare funcționare plutitoare (minim irigații, maxim irigații, minim/mediu/maxim pluviale) | Intern | I9-2022 |
11.3 Verificări lunare
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune lunară | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | HVAC | Pompe de căldură Midea | Verificare presiune apă în circuit; verificare absența scurgerilor la racorduri și schimbătorul de căldură cu plăci | Intern | Manual Midea |
| 2 | HVAC | Punct termic — pompe DAB EVOPLUS | Verificare tablouri electrice și contactori; spălare filtre de pe aspirație; control funcționare automatizare (presostat, convertizor) | Intern | Manual DAB |
| 3 | HVAC | Pompe circulație încălzire și ACM | Verificare tablouri electrice și contactori; spălare filtre de pe aspirație; control funcționare automatizare | Intern | Manual DAB |
| 4 | EL | Iluminat de urgență/siguranță | Verificare poziții corecte lămpi urgență; inspecție integritate mecanică; teste rapide 30 secunde; verificare iluminare și direcție | Intern | P118/3-2015 |
| 5 | FF | Centrală detecție POLON 6000 — test funcțional IDSAI | Declanșare cel puțin un detector/declanșator manual per zonă (firmă autorizată recomandată) | Extern | P118/3-2015 |
| 6 | FF | Grup pompare sprinkler — baterii diesel | Verificare nivel și densitate acid toate celulele bateriilor de pornire (cu densiometru); dacă densitate joasă, control încărcător | Intern | EN 12845 pct. 20.3.1 |
| 7 | FF | Grup pompare hidranți interiori | Pornire de probă și verificare timp de funcționare; verificare alimentare electrică, conexiuni și siguranțe; inspectare vas de expansiune și supape | Intern | SR EN 671-3, EN 12845 |
| 8 | FF | Grup pompare drencere | Pornire pompă de probă; verificare tablouri de comandă; verificare alimentare cu apă și presiune statică | Intern | EN 12845 |
| 9 | SAN | Grup pompare apă potabilă DAB 3NKVE 15/6 | Verificare tablouri electrice și contactori; spălare filtre de pe aspirație; control funcționare automatizare (presostat, convertizor) | Intern | Manual DAB |
| 10 | SAN | Grup pompare irigații DAB 2NKVE 15/7 | Verificare etanșeitate racorduri; test pornire/oprire pe automatizare | Intern | Manual DAB |
| 11 | SAN | Pompe apă murdară (senzori nivel bazin) | Verificare stare de funcționare senzori de nivel (electrozi) | Intern | Manual DAB |
| 12 | VENT | Ventilatoare desfumare/JetFan (utilizare rară) | Măsurare rezistență înfășurări motor la pământ (500V c.c.) — minim 10 MΩ; operare ventilator minim 2 ore pentru lubrifiere lagăre; testare sistem urgență minim 15 minute; verificare rezistență anti-condensare | Intern | Manual Fläkt Woods |
| 13 | SEC | Videointerfon Electra — panou exterior | Verificare vizuală stare generală, lentilă cameră curată | Intern | Manual Electra |
11.4 Verificări trimestriale (la 3 luni)
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune trimestrială | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | HVAC | Pompe de căldură Midea | Verificare funcționare pompă de circulație (debit, presiune); verificare stare filtre de apă; verificare nivel lichid antigel | Intern | Manual Midea |
| 2 | HVAC | Acumulator inerțial (buffer termic) | Verificare vizuală absență scurgeri la racorduri; verificare presiune în instalație | Intern | Manual producător |
| 3 | FF | Centrală detecție POLON 6000 — inspecție trimestrială | Verificare înregistrări registru control; declanșare detectori/declanșatoare manuale per zonă; verificare funcții supraveghere defect; verificare activare reținere/eliberare uși; activare conexiuni cu dispecerat pompieri | Extern | P118/3-2015 |
| 4 | FF | Sistem detectie monoxid ETAS (KM302) | Verificare vizuală toate elementele de pe linie (detector, sirenă, lampă avertizare CO) | Intern | Manual ETAS |
| 5 | FF | Grup pompare sprinkler (EN 12845) | Verificare modificări instalație/clasă de risc; control aspersoare, tubatură, suporturi; pornire pompe, verificare presiune și capacitate; verificare funcționare generator/grup electrogen; verificare poziție valve interceptare; verificare alimentare electrică secundară | Extern | EN 12845 pct. 20.3.2 |
| 6 | FF | Tablouri electrice pompe incendiu (serie 56525/47249) | Strângere conexiuni; verificare contactori și relee termice | Intern | Manual DAB |
| 7 | SAN | Pompe canalizare menajeră DAB GRINDER FX 15.11 | Verificare și curățare completă pompe cu tocător (procedura în 14 pași); spălare cu presiune cămine canalizare din amonte; vidanjare cămin grup pompare | Intern | Manual DAB, procedură Alex Dimian |
| 8 | SAN | Pompe apă murdară (basa parcaj) | Curățare sifoane de pardoseală înglobate în radier; curățare rigole | Intern | Manual DAB |
| 9 | SAN | Grup pompare apă potabilă — vase expansiune | Verificare preîncărcare vase de expansiune (cu instalația descărcată) — trebuie cu 0,2-0,3 bar sub presiunea de pornire | Intern | Manual DAB |
| 10 | SAN | Grup pompare irigații — vase expansiune | Verificare preîncărcare vase de expansiune (cu instalația descărcată) | Intern | Manual DAB |
| 11 | SEC | CCTV Hikvision (NVR + camere) | Verificare integritate camere video; verificare depuneri materiale/praf; verificare conexiuni alimentare; verificare spațiu de stocare NVR | Intern | Manual Hikvision |
| 12 | SAN | Separator hidrocarburi Novosell — coalescență | Ridicare și spălare element coalescență | Intern | Manual Novosell |
| 13 | GEN | Loc de joacă | Inspecție stare generală echipamente loc de joacă (4 ori/an conform normativ) | Intern | SR EN 1176, HG 435/2010 |
11.5 Verificări semestriale (la 6 luni)
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune semestrială | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | HVAC | Pompe de căldură Midea | Curățare baterii de aer (serpentine) unitate exterioară; verificare stare ventilatoare (zgomote, vibrații); verificare etanșeitate circuit frigorific R32 (vizual); verificare funcționare supapă cu 4 căi | Extern (HVAC autorizat) | Manual Midea |
| 2 | HVAC | Pompe circulație DAB EVOPLUS | Verificare funcționare corectă (zgomote anormale, vibrații); verificare etanșeitate racorduri hidraulice | Intern | Manual DAB EVOPLUS |
| 3 | HVAC | Distribuitor REHAU RAUTHERM SPEED HKV P | Verificare vizuală etanșeitate racorduri distribuitor; verificare funcționare robineți de închidere; verificare stare termometre tur/retur | Intern | Manual REHAU |
| 4 | HVAC | Set de reglaj REHAU Flex P | Verificare temperatură pe termometru din tur vs. setare cap termostatic; verificare funcționare pompă de recirculare; verificare etanșeitate racorduri | Intern | Manual REHAU |
| 5 | HVAC | Termostate REHAU NEA HT | Verificare funcționare corectă (afișaj, temperatură reală vs. setată); verificare funcționare protecție valve (activare automată 5 min/săptămână) | Intern | Manual REHAU |
| 6 | HVAC | Acumulator inerțial (buffer) | Verificare funcționare sistem drenare (evacuare) al încăperii; verificare stare izolație termică | Intern | Manual producător |
| 7 | EL | Tablouri electrice — conexiuni | Verificare conexiuni electrice (strângere corespunzătoare, prevenire contacte imperfecte, supraîncălzire cabluri); îndepărtare praf din interior și exterior tablouri | Intern | I7-2011, Manual Alex Dimian |
| 8 | EL | Panouri fotovoltaice (2 buc) | Curățare suprafață panouri; verificare conexiuni electrice; verificare funcționare invertor anti-insularizare | Intern | Manual producător |
| 9 | EL | Ușă garaj — mentenanță opțională | Verificare vizuală funcționare, lubrifiere, reglaj (la >50 utilizări/zi) | Intern | Manual producător |
| 10 | EL | Uși metalice | Verificare vizuală stare, funcționare, lubrifiere balamale | Intern | Manual producător |
| 11 | FF | Centrală POLON 6000 — baterii și împământare | Verificare conexiune cablu împământare protecție carcasă panou; curățare terminale baterii reîncărcabile | Extern | EN 54-2, Manual Polon-Alfa |
| 12 | FF | Hidranți interiori — verificare completă | Integritate cutii, geamuri, racorduri, robineți; existență furtun și ajutaj; funcționalitate robinet; verificare racorduri pompieri (clapete sens); presiune pe rețea (4-16 bar) | Extern (CNSIPC) | SR EN 671-3 |
| 13 | FF | Hidranți exteriori — verificare completă | Probă funcțională la fiecare hidrant; existență indicator poziție; curățare fosă; existență cheie hidrant + racord furtun; presiune pe rețea (2-16 bar) | Extern (CNSIPC) | SR EN 671-3 |
| 14 | FF | Drencere — verificare completă | Integritate capete dispersoare; funcționalitate robineți, bypass, electrovană; golire rețea | Extern (CNSIPC) | P118/2-2013 |
| 15 | FF | Sprinklere — verificare completă | Integritate capete, dispersoare, stare curățenie pastile; existență rezervă capete; rază acțiune liberă obstacole; presiune rețea (4-16 bar); simulare incendiu; funcționalitate vană ACS; funcționalitate indicatoare | Extern (CNSIPC) | SR EN 12845 |
| 16 | FF | Stație de pompare incendiu — verificare completă | Probă funcțională pompe (individual și grup); robineți: funcționalitate, ungere, asigurare poziție lucru; funcționalitate presostate, manometre; funcționalitate AAR; curățare interioară tablou comandă | Extern (CNSIPC) | EN 12845 |
| 17 | FF | Rezervoare apă incendiu | Verificare etanșeitate; indicator de nivel; funcționalitate pompă basa; funcționalitate robineți umplere și flotoare | Extern (CNSIPC) | EN 12845 |
| 18 | FF | Grup pompare sprinkler — valve alarmă | Control valve alarmă pe uscat; control funcționare alarme cameră control / cameră pompieri | Extern | EN 12845 pct. 20.3.3 |
| 19 | FF | Stingătoare (2 buc) | Verificare presiune pe manometre | Intern | Legea 307/2006, OMAI 163/2007 |
| 20 | SAN | Pompe apă murdară (basa parcaj) — curățare | Spălare conducte înglobate în radier cu jet de apă cu presiune; curățare basa și verificare pompă; verificare și curățare separator de hidrocarburi | Intern | Manual DAB, procedură Alex Dimian |
| 21 | SAN | Separator hidrocarburi — verificare completă | Verificare nivel nămol; grosime peliculă lichide ușoare; funcționare dispozitiv închidere automată; stare element coalescență; curățare dacă nămol ≥50% sau lichide ușoare ≥80% | Extern (firmă autorizată) | Manual Novosell |
| 22 | SAN | Pompe apă potabilă DAB — filtre | Verificare stare filtre, curățare depuneri | Intern | Manual DAB |
| 23 | VENT | Ventilatoare axiale Fläkt Woods / AREM / Östberg (64 buc) | Examinare căi de aer și grătare protecție; examinare palete ventilator răcire motor; examinare rotor pentru depuneri/deteriorări; verificare stare lanțuri/hamuri siguranță; examinare senzori vibrații și temperatură; verificare stare grătare protecție; verificare rezistențe anti-condensare | Intern | Manual Fläkt Woods |
| 24 | VENT | Ventilatoare JetFan parcaj | Examinare căi aer, grătare; palete răcire motor; rotor; grătare protecție; rezistențe anti-condensare | Intern | Manual Fläkt Woods |
| 25 | SEC | Panou exterior videointerfon Electra | Curățare lentilă cameră; verificare stare sticlă securizată; verificare funcționare taste și afișaj | Intern | Manual Electra |
11.6 Verificări anuale (la 12 luni)
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune anuală | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| HVAC | |||||
| 1 | HVAC | Centrale termice Riello TAU 350N | Revizie completă cazan: curățare cameră de ardere și schimbător de căldură; verificare stare generală, țevi, calorifere, elemente control și siguranță; remediere defecte și piese uzate | Extern (autorizat ISCIR) | PT C9-2010, Manual Riello |
| 2 | HVAC | Pompe de căldură Midea | Verificare completă de tehnician autorizat HVAC: presiune agent R32, supape expansiune EXV, parametri meniu Service (parolă 234), curățare schimbător căldură plăci, vas expansiune (0,15 MPa), rezistență electrică auxiliară, concentrație glicol, conexiuni electrice | Extern (HVAC autorizat) | Manual Midea |
| 3 | HVAC | Pompe circulație DAB EVOPLUS (toate) | Verificare stare garnituri (utilizați garnituri noi); verificare funcționare valve interceptare; curățare filtru noroi magnetic; verificare istoric alarme pe display; verificare tensiune/frecvență alimentare; verificare stare cabluri; verificare orificii scurgere carcase motor | Intern | Manual DAB EVOPLUS |
| 4 | HVAC | Pompe circulație încălzire și ACM | Schimbare garnituri uzate; verificare lagăre și ungere; testare funcționare fiecare pompă manual și automat | Intern | Manual DAB |
| 5 | HVAC | Distribuitor REHAU RAUTHERM SPEED HKV P | Echilibrare hidraulică (reglaj debite pe fiecare circuit); verificare și curățare aerisitor; verificare funcționare robinet umplere/golire; verificare absență condens (mod răcire); verificare stare izolație fonică; verificare și curățare filtru impurități (sită max 0,8 mm); verificare izolare etanșă la difuzia vapori (mod răcire) | Intern | Manual REHAU |
| 6 | HVAC | Termostate REHAU NEA HT | Curățare cu material textil moale, uscat, fără solvenți; verificare siguranță (T 0,63A sau T 1A); verificare calibrare senzor intern (PS19) și extern (PS20); verificare funcționare servomotoare (PS22); verificare protecție anti-îngheț (PE15) și protecție blocare supapă (PE16); verificare baterie comutator temporizat; verificare stare cabluri | Intern | Manual REHAU |
| 7 | HVAC | Set de reglaj REHAU Flex P | Verificare funcționare ventil amestec 3 căi; verificare clapetă antirefulare bypass; verificare limitator temperatură siguranță; verificare stare tub capilar senzor; verificare aerisitor; verificare ventil echilibrare; curățare filtre apă | Intern | Manual REHAU |
| 8 | HVAC | Țevi REHAU RAUTHERM (încălzire pardoseală) | Verificare presiune în instalație (pierderi indică scurgeri); verificare stare fitinguri vizibile la distribuitor | Intern | Manual REHAU |
| 9 | HVAC | Vase de expansiune VAREM/WATES/ELBI (toate) | Verificare presiune preîncărcare (manometru calibrat, vas golit de apă) — toleranță +/-20%; verificare vizuală absență coroziune exterior; verificare funcționare supapă siguranță; verificare absență curent electric vagant | Intern | Manual VAREM, Directiva 2014/68/UE |
| 10 | HVAC | Acumulatoare inerțiale (buffere termice) | Verificare funcționare elemente control; verificare stare anod protecție (dacă există); verificare supapă siguranță; verificare vas expansiune asociat; verificare absență coroziune/depuneri; verificare funcționare senzori temperatură | Intern | Manual producător |
| EL | |||||
| 11 | EL | Tablouri electrice (toate — 35 buc F1+F2) | Verificare vizuală cutii metalice — garnituri etanșare și uzură carcasă; testare butoane test automat protecție DDR; verificare borne aparataj strânse; măsurare tensiune intrare/ieșire; verificare izolație conductoare și cabluri; verificare cu cameră termoviziune a contactelor; verificare priză de pământ și continuitate instalație împământare | Extern (electrician ANRE) | I7-2011 |
| 12 | EL | Iluminat de urgență/siguranță | Verificare riguroasă completă; teste autonomie 60/120/180 minute; verificare parametri electrici acumulator și dată fabricare; verificare lămpi de schimb; verificare circuite încărcare; aplicare etichete verificare | Extern | P118/3-2015 |
| 13 | EL | Generatoare — panel solar fotovoltaic (2 buc) | Verificare completă panouri, invertor, conexiuni; curățare; verificare producție energie vs. parametri proiect | Extern (electrician ANRE) | Manual producător |
| 14 | EL | Stații încărcare EV | Verificare funcționare, conexiuni electrice, stare fizică | Extern (electrician ANRE) | Manual producător |
| 15 | EL | Ușă garaj — mentenanță obligatorie | Verificare completă funcționare mecanică și electrică, reglaj, siguranțe | Extern (firmă autorizată) | Manual producător |
| 16 | EL | Uși metalice — mentenanță obligatorie | Verificare completă funcționare, feronerie, balamale, broască | Extern (firmă autorizată) | Manual producător |
| FF | |||||
| 17 | FF | Centrală detecție POLON 6000 — inspecție completă anuală | Testare periodică completă conform PKN-CEN/TS 54-14; inspectare stare baterii (oprire rețea ~2h, repornire, verificare reîncărcare în max. 5h); curățare suprafață exterioară panou; verificare toate modulele funcționale; verificare funcționare toate liniile supervizate; verificare jurnal evenimente; verificare fiecare detector conform prescripții producător | Extern (CNSIPC / Polon-Alfa autorizat) | P118/3-2015, EN 54-2, PKN-CEN/TS 54-14 |
| 18 | FF | Stingătoare (2 buc) | Verificare presiune manometre, stare generală | Intern | Legea 307/2006 |
| 19 | FF | Grup pompare sprinkler (EN 12845) | Verificare presiune și capacitate pompe vs. plăcuță date; verificare alarmă pornire eșuată motopompă diesel (6 tentative); verificare funcționare valve plutitor și filtre rezervoare | Extern (CNSIPC) | EN 12845 pct. 20.3.4 |
| 20 | FF | Grup pompare hidranți | Curățare și ungere lagăre; verificare etanșeitate garnituri; test complet conform EN 12845 (durată, debit, presiune); calibrare instrumente de măsură | Extern (CNSIPC) | EN 12845 |
| 21 | FF | Grup pompare drencere | Test debit real conform normativ; verificare supape și clapete de reținere; curățare completă filtre și colectoare | Extern (CNSIPC) | EN 12845 |
| 22 | FF | Tablouri electrice pompe incendiu | Măsurare izolație cabluri; verificare corectă funcționare semnalizare și automatizare | Extern (CNSIPC) | EN 12845 |
| 23 | FF | Detecție incendiu (24 detectoare F1+F2) | Verificare fiecare detector conform prescripții producător (se acceptă 25% per trimestru); verificare declanșare funcții auxiliare; inspecție vizuală cabluri și racorduri; verificare spațiu liber 0,5 m sub detectoare; examinare și încercare toți acumulatorii | Extern (CNSIPC) | P118/3-2015 |
| VENT | |||||
| 24 | VENT | Ventilatoare axiale Fläkt Woods (desfumare + compensare) | Examinare distanță vârfuri palete-tubulatură; verificare unghi și securitate palete; verificare cuplu strângere fixări; examinare fixări motor/ventilator/accesorii; verificare izolatori vibrații; verificare tensiune și consum curent motor; inspecție vopsea/galvanizare; gresare lagăre motor; verificare securitate cablaje | Intern | Manual Fläkt Woods |
| 25 | VENT | Ventilatoare JetFan parcaj | Identic cu ventilatoarele axiale: verificare fixări, cupluri, consum curent, vopsea, lagăre, cablaje | Intern | Manual Fläkt Woods |
| 26 | VENT | Ventilatoare axiale AREM | Verificare strângere piese fixe/rotative, fixare elice pe arbore; curățare rotor; lubrifiere lagăre; verificare orificii drenaj; la transmisie cu curea: verificare tensiune curele | Intern | Manual AREM |
| 27 | VENT | Ventilatoare acoperiș Östberg TKC/TKS | Curățare ventilator (minim 1/an) pentru menținere capacitate; verificare absență zgomote anormale; lagăre fără întreținere — înlocuire la necesitate | Intern | Manual Östberg |
| SAN | |||||
| 28 | SAN | Pompe submersibile canalizare DAB FK | Inspecție la 3000 ore sau minim anual: verificare consum putere, nivel/stare ulei cameră (ESSO MARCOL 152), etanșeitate intrare cablu, uzură rotor/carcasă, rulmenți, schimb ulei, verificare garnituri | Intern | Manual DAB FK |
| 29 | SAN | Grup pompare apă potabilă DAB 3NKVE 15/6 | Verificare stare componente rotative; verificare sens rotație; verificare clapete reținere; verificare etanșeitate; verificare membrană vas expansiune | Intern | Manual DAB |
| 30 | SAN | Grup pompare irigații | Verificare componente rotative; sens rotație; clapete reținere; etanșeitate; verificare integritate vas expansiune | Intern | Manual DAB |
| 31 | SAN | Grup pompare pluviale | Verificare consum putere; nivel și stare ulei (schimb la 3000 ore sau 1 an); verificare etanșeitate intrare cablu; verificare uzură rotor/carcasă; verificare rulmenți | Intern | Manual Grundfos/DAB |
| 32 | SAN | Grup pompare ape murdare (basa) | Inspecție completă: consum putere, ulei cameră, etanșeitate cablu, rotor, rulmenți | Intern | Manual DAB |
| 33 | SAN | Tablou NGPANEL (toate) | Verificare strângere cabluri pe borne; verificare periodică absorbție curent | Intern | Manual DAB |
| 34 | SAN | Apometre Zenner WPD/WPHD | Verificare citire; verificare etanșeitate (lipsa scurgeri flanșe); verificare stare sigiliu securitate | Intern | Manual Zenner |
| 35 | SAN | Țevi PP canalizare (HT Peštan) | Verificare vizuală conducte accesibile pentru scurgeri; verificare stare fitinguri și garnituri la puncte acces; curățare depuneri dacă necesar | Intern | Manual Peštan |
| 36 | SAN | Țevi PVC canalizare exterioară (Valplast) | Verificare guri de vizitare pentru depuneri sau obstrucții; verificare etanșeitate la căminele de vizitare | Intern | Manual Valplast |
| SEC | |||||
| 37 | SEC | Videointerfon Electra — unitate centrală SCU | Verificare vizuală stare conexiuni și cabluri; verificare funcționare cameră video și comunicare audio; verificare funcționare yală electrică; verificare funcționare cititor RFID; curățare lentilă cameră | Intern | Manual Electra |
| 38 | SEC | Monitor interior Electra VTM/VTE | Curățare ecran cu cârpă moale; verificare funcționare taste; verificare calitate audio și video | Intern | Manual Electra |
| 39 | SEC | Panou exterior Electra | Verificare stare conexiuni electrice; verificare etanșeitate IP44 | Intern | Manual Electra |
| 40 | SEC | CCTV Hikvision | Verificare completă integritate camere, conexiuni, NVR, stocare | Intern | Manual Hikvision |
| GEN | |||||
| 41 | GEN | Grup electrogen Atlas AJ-ELLA 250 | Întreținere la 150 ore sau anual: schimb ulei motor + filtre ulei + filtre combustibil; curățare/înlocuire filtru aer; verificare conexiuni electrice; verificare scurgeri ulei/combustibil/apă; inspectare radiator, țevi, curele, suporturi; întreținere acumulator; control tensiune curea transmisie | Extern (service autorizat Atlas) | Manual Atlas |
| 42 | GEN | Continuitate racorduri electrice | Verificare priză de pământ și continuitate instalație împământare | Extern (electrician ANRE) | I7-2011 |
11.7 Verificări la 2 ani
| Nr. | Categorie | Echipament | Acțiune | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | HVAC | Cazane Riello TAU 350N — VTP ISCIR | Verificare tehnică periodică conform prescripție tehnică PT C9-2010: inspecție vizuală și funcțională, verificare elemente siguranță, verificare stare componentelor sub presiune | Extern (firmă autorizată ISCIR) | PT C9-2010 |
| 2 | EL | PRAM (priză de pământ) | Măsurare rezistență de dispersie a prizei de pământ; verificare continuitate conductor de protecție | Extern (electrician ANRE) | I7-2011 |
| 3 | SAN | Instalație gaze naturale — VIU (verificare internă de utilizare) | Verificare etanșeitate instalație interioară de utilizare gaze; verificare racorduri, robineți, aparate consum; probă presiune | Extern (firmă autorizată ANRE) | Ordin ANRE 89/2018 |
| 4 | GEN | Grup electrogen — lichid răcire | Golire completă și înlocuire lichid de răcire și antigel | Extern (service autorizat) | Manual Atlas |
11.8 Verificări la 3 / 5 / 10 ani
| Nr. | Categorie | Echipament | Periodicitate | Acțiune | Cine | Normativ / Referință |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | FF | Grup pompare sprinkler — rezervoare | 3 ani | Control coroziune exterioară și INTERIOARĂ a rezervoarelor; eventual resetare protecție; control valve interceptare și reținere, eventual înlocuire | Extern (CNSIPC) | EN 12845 pct. 20.3.5 |
| 2 | FF | Stingătoare — revizie completă | 5 ani | Revizie completă stingătoare (descărcare, verificare agent stingător, verificare corp, reîncărcare, verificare presiune, etichetare) | Extern (firmă autorizată) | Legea 307/2006, OMAI 163/2007 |
| 3 | VENT | Ventilatoare — lagăre și garnituri | 5 ani (sau 20.000 ore) | Înlocuire segmenți ax motor și rulmenți | Extern (service autorizat Fläkt Woods) | Manual Fläkt Woods |
| 4 | VENT | Ventilatoare acoperiș Östberg — condensator motor AC | 5 ani (45.000 ore) | Înlocuire condensator motor AC | Intern | Manual Östberg |
| 5 | SAN | Apometre Zenner — insert metrologic | 5-8 ani | Înlocuire insert metrologic conform legislația metrologică | Extern (firmă metrologică) | Legislație metrologică națională |
| 6 | SAN | Separator hidrocarburi Novosell — inspecție generală | 5 ani | Inspecție generală: etanșeitate elemente interne, stare structurală, dispozitive electrice | Extern (firmă autorizată) | Manual Novosell |
| 7 | SAN | Instalație gaze — RIU (revizia instalației de utilizare) | 10 ani | Verificare stare tehnică generală; probă etanșeitate la presiune; verificare îmbinări, garnituri, arzătoare, aparate control și siguranță; asigurare stabilitate conducte | Extern (firmă autorizată ANRE) | Ordin ANRE 179/2015 |
| 8 | FF | Grup pompare sprinkler — rezervoare curățare | 10 ani | Curățare completă toate rezervoarele și verificare structură internă | Extern (CNSIPC) | EN 12845 pct. 20.3.6 |
| 9 | VENT | Ventilatoare — rebobinare motor | 40.000 ore (~10 ani) | Rebobinare motor; contactare Fläkt Woods Service Centre | Extern (service Fläkt Woods) | Manual Fläkt Woods |
11.9 Calendar verificări obligatorii
Tabelul de mai jos sintetizează toate verificările impuse de legislația română și normativele europene, cu indicarea sancțiunilor aplicabile în caz de nerespectare.
| Nr. | Verificare obligatorie | Periodicitate | Normativ | Cine execută | Sancțiune pentru nerespectare |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ascensoare — inspecție (dacă există) | Anual | PT R2-2010 | Firmă autorizată ISCIR | Amendă ISCIR + interzicere funcționare |
| 2 | Ascensoare — autorizație | Max 3 ani | PT R2-2010 | ISCIR | Amendă + interzicere funcționare |
| 3 | Cazane apă caldă Riello — VTP | 2-4 ani | PT C9-2010 | Firmă autorizată ISCIR | Amendă ISCIR 3.000-10.000 RON + interzicere funcționare |
| 4 | Instalație gaze — VIU | 2 ani | Ordin ANRE 89/2018 | Firmă autorizată ANRE | Amendă ANRE + deconectare de la rețea |
| 5 | Instalație gaze — RIU | 10 ani | Ordin ANRE 179/2015 | Firmă autorizată ANRE | Amendă ANRE + deconectare de la rețea |
| 6 | PRAM (priză pământ) | 2 ani | I7-2011 | Electrician autorizat ANRE | Amendă ISC + răspundere civilă la accident |
| 7 | Continuitate racorduri electrice | Anual | I7-2011 | Electrician autorizat ANRE | Amendă ISC + răspundere civilă |
| 8 | Hidranți interiori — verificare | Semestrial | SR EN 671-3, P118/2-2013 | Firmă autorizată CNSIPC | Amendă 150-350 RON/hidrant |
| 9 | Hidranți exteriori — verificare | Semestrial | SR EN 671-3, P118/2-2013 | Firmă autorizată CNSIPC | Amendă 150-350 RON/hidrant |
| 10 | Sprinklere — verificare | Anual | SR EN 12845 | Firmă autorizată CNSIPC | Amendă ISU + interzicere funcționare |
| 11 | IDSAI — test funcțional | Lunar | P118/3-2015 | Firmă autorizată | Amendă ISU + răspundere penală la incident |
| 12 | IDSAI — inspecție completă | Anual | P118/3-2015 | Firmă autorizată CNSIPC | Amendă ISU + răspundere penală la incident |
| 13 | Drencere — verificare | Semestrial | P118/2-2013 | Firmă autorizată CNSIPC | Amendă ISU |
| 14 | Stingătoare — verificare presiune | Anual | Legea 307/2006 | Intern sau extern | Amendă ISU |
| 15 | Stingătoare — revizie completă | 5 ani | Legea 307/2006, OMAI 163/2007 | Firmă autorizată | Amendă ISU |
| 16 | Grup pompare incendiu — test | Semestrial | EN 12845, P118/2-2013 | Firmă autorizată CNSIPC | Amendă ISU |
| 17 | Grup electrogen — test funcțional | Săptămânal (15 min) | EN 12845, Manual Atlas | Intern | — |
| 18 | Carte Tehnică — deținere și predare | Permanent | Legea 10/1995 Art. 36 | Administrator | Amendă 1.000-100.000 RON |
| 19 | Responsabil PSI desemnat | Permanent | Legea 307/2006 | Administrator | Amendă + răspundere penală la incident |
| 20 | Apometre — verificare metrologică | 5-8 ani | Legislație metrologică | Firmă metrologică autorizată | Amendă + facturi contestabile |
| 21 | Separator hidrocarburi — inspecție | 5 ani | Normative protecția mediului | Firmă autorizată | Amendă Garda de Mediu |
11.10 Matrice responsabilități
Matricea de mai jos clarifică cine poate executa fiecare tip de acțiune: tehnicianul intern al asociației de proprietari, administratorul, sau o firmă externă autorizată/specializată.
Legendă:
- A = Administrator / Asociație de proprietari (rol de coordonare, comandă, contractare)
- TI = Tehnician intern (personal de mentenanță contractat de asociație)
- FA = Firmă autorizată (ISCIR, ANRE, CNSIPC, service producător)
| Nr. | Acțiune / Domeniu | Administrator (A) | Tehnician intern (TI) | Firmă autorizată (FA) | Tip autorizare necesară |
|---|---|---|---|---|---|
| HVAC | |||||
| 1 | Verificare vizuală zilnică centrale termice, pompe | Coordonare | Execuție | — | — |
| 2 | Spălare filtre, verificare presiuni | Coordonare | Execuție | — | — |
| 3 | Revizie cazan Riello (VTP) | Comandă | — | Execuție | ISCIR — PT C9-2010 |
| 4 | Verificare agent frigorific R32 (pompe căldură) | Comandă | — | Execuție | Autorizare manipulare gaze fluorurate |
| 5 | Curățare baterii aer pompe căldură | Coordonare | Execuție | — | — |
| 6 | Verificare/reglaj termostate REHAU | Coordonare | Execuție | — | — |
| 7 | Echilibrare hidraulică încălzire pardoseală | Comandă | Asistare | Execuție | Specialist HVAC |
| 8 | Verificare/reîncărcare vase expansiune | Coordonare | Execuție | — | — |
| EL | |||||
| 9 | Verificare vizuală tablouri electrice | Coordonare | Execuție | — | — |
| 10 | Măsurare tensiune, strângere borne, termoviziune | Comandă | — | Execuție | Electrician autorizat ANRE |
| 11 | Măsurare PRAM (priză de pământ) | Comandă | — | Execuție | Electrician autorizat ANRE |
| 12 | Manevre oprire/pornire tablouri (TGD, TGS, TE.DESF) | Comandă | — | Execuție (2 pers.) | ANRE, minim 2 persoane |
| 13 | Verificare lămpi urgență (teste rapide) | Coordonare | Execuție | — | — |
| 14 | Verificare lămpi urgență (teste autonomie completă) | Comandă | — | Execuție | Specialist PSI/electric |
| 15 | Întreținere panouri fotovoltaice | Comandă | Execuție (curățare) | Execuție (electric) | ANRE (parte electrică) |
| FF — Protecție incendiu | |||||
| 16 | Verificare zilnică hidranți, presiune rețea | Coordonare | Execuție | — | — |
| 17 | Verificare semestrială hidranți, drencere, sprinklere | Comandă | — | Execuție | CNSIPC / ISU |
| 18 | Pornire de probă pompe incendiu (lunar) | Coordonare | Execuție | — | — |
| 19 | Test complet pompe incendiu (anual) | Comandă | — | Execuție | CNSIPC / EN 12845 |
| 20 | Inspecție/test centrală POLON 6000 | Comandă | — | Execuție | CNSIPC / Polon-Alfa autorizat |
| 21 | Verificare presiune stingătoare | Coordonare | Execuție | — | — |
| 22 | Revizie completă stingătoare (la 5 ani) | Comandă | — | Execuție | Firmă autorizată PSI |
| VENT | |||||
| 23 | Curățare, inspecție vizuală ventilatoare | Coordonare | Execuție | — | — |
| 24 | Gresare lagăre, verificare cupluri, consum curent | Coordonare | Execuție | — | — |
| 25 | Înlocuire lagăre/garnituri (la 20.000 ore) | Comandă | — | Execuție | Service Fläkt Woods |
| 26 | Rebobinare motor (la 40.000 ore) | Comandă | — | Execuție | Service Fläkt Woods |
| 27 | Întreținere ventilatoare HT (temperatură ridicată) | Comandă | — | Execuție | Companie autorizată |
| SAN | |||||
| 28 | Verificare pompe, curățare, schimb ulei | Coordonare | Execuție | — | — |
| 29 | Verificare presiune, filtre, etanșeitate grupuri pompare | Coordonare | Execuție | — | — |
| 30 | Curățare pompe cu tocător (canalizare menajeră) | Coordonare | Execuție | — | — |
| 31 | Verificare/curățare separator hidrocarburi | Comandă | Execuție (vizual) | Execuție (completă) | Firmă protecția mediului |
| 32 | VIU gaze naturale (la 2 ani) | Comandă | — | Execuție | Firmă autorizată ANRE |
| 33 | RIU gaze naturale (la 10 ani) | Comandă | — | Execuție | Firmă autorizată ANRE |
| 34 | Verificare metrologică apometre | Comandă | — | Execuție | Firmă metrologică autorizată |
| SEC | |||||
| 35 | Verificare vizuală CCTV, videointerfon | Coordonare | Execuție | — | — |
| 36 | Întreținere NVR, camere, configurare | Coordonare | Execuție | Asistare | — |
| GEN | |||||
| 37 | Testare săptămânală grup electrogen (15 min) | Coordonare | Execuție | — | — |
| 38 | Întreținere completă grup electrogen (anual) | Comandă | — | Execuție | Service autorizat Atlas |
| 39 | Verificare loc de joacă | Comandă | Execuție (vizual) | Execuție (anuală) | Inspector autorizat SR EN 1176 |
| 40 | Întreținere bariere auto, ușă garaj | Comandă | Execuție (lubrifiere) | Execuție (revizie) | Service producător |
11.11 Rezumat frecvențe per categorie de echipament
| Categorie | Echipament (generic) | Zilnic | Săptămânal | Lunar | Trimestrial | Semestrial | Anual | >1 an |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HVAC | Centrale termice Riello | ● | ● | 2 ani (ISCIR) | ||||
| HVAC | Pompe de căldură Midea | ● | ● | ● | ● | ● | ||
| HVAC | Pompe circulație DAB EVOPLUS | ● | ● | ● | ● | |||
| HVAC | Distribuitoare REHAU | ● | ● | |||||
| HVAC | Termostate REHAU NEA HT | ● | ● | |||||
| HVAC | Set reglaj REHAU Flex P | ● | ● | |||||
| HVAC | Vase expansiune VAREM | ● | ||||||
| HVAC | Acumulatoare inerțiale | ● | ● | ● | ||||
| EL | Tablouri electrice (35 buc) | ● | ● | ● | 2 ani (PRAM) | |||
| EL | Iluminat urgență | ● | ● | ● | ||||
| EL | Panouri fotovoltaice | ● | ● | |||||
| EL | Stații EV | ● | ||||||
| FF | Centrală POLON 6000 | ● | ● | ● | ● | ● | ||
| FF | Detectoare incendiu (24 buc) | ● | ● | |||||
| FF | Pompe incendiu (8 buc) | ● | ● | ● | ● | ● | ● | |
| FF | Hidranți interiori | ● | ● | |||||
| FF | Sprinklere | ● | ● | |||||
| FF | Drencere | ● | ||||||
| FF | Stingătoare (2 buc) | ● | ● | 5 ani (revizie) | ||||
| VENT | Ventilatoare (64 buc) | ● (rară) | ● | ● | 5 ani (lagăre) | |||
| VENT | Desfumare (8 buc) | ● | ● (rară) | ● | ● | |||
| VENT | Ventilatoare acoperiș | ● | 5 ani (condensator) | |||||
| SAN | Pompe apă potabilă | ● | ● | ● | ● | |||
| SAN | Pompe canalizare menajeră | ● | ||||||
| SAN | Pompe apă murdară | ● | ● | ● | ● | ● | ||
| SAN | Pompe pluviale | ● | ||||||
| SAN | Pompe irigații | ● | ● | ● | ● | |||
| SAN | Separator hidrocarburi | ● | ● | ● | 5 ani (inspecție) | |||
| SAN | Instalație gaze | 2 ani (VIU), 10 ani (RIU) | ||||||
| SEC | CCTV Hikvision | ● | ● | ● | ||||
| SEC | Videointerfon Electra | ● | ● | ● | ||||
| GEN | Grup electrogen Atlas | ● | ● | 2 ani (lichid răcire) | ||||
| GEN | Bariere auto | ● | ||||||
| GEN | Loc de joacă | ● |
Legendă: ● = verificare obligatorie la frecvența indicată
Note finale
-
Registru de control: Toate verificările trebuie consemnate într-un registru de control al instalațiilor, cu data, acțiunea efectuată, constatări, semnătura tehnicianului și semnătura administratorului. Acest registru este obligatoriu conform Legea 10/1995 și P118/3-2015.
-
Contracte de mentenanță: Asociația de proprietari trebuie să aibă contracte valabile de mentenanță cu firme autorizate pentru: ISCIR (cazane), ANRE (gaze, electric), CNSIPC (instalații PSI), service producător (grup electrogen, ventilatoare, pompe de căldură).
-
Contacte service: Lista completă a firmelor de service și persoanelor de contact pentru fiecare echipament se regăsește în Capitolul 13 — Contacte Service și Furnizori.
-
Sezonier: Înainte de fiecare sezon de încălzire/răcire se efectuează verificările sezoniere descrise în fișele tehnice individuale ale echipamentelor (Capitolele 4-8).
-
Documente suport: Procesele-verbale ale verificărilor obligatorii (ISCIR, ANRE, CNSIPC) se păstrează în Cartea Tehnică a Construcției, Capitolul D.